逍遥从先抑后稳到稳中有分中国房地产市场总结和

从“先抑后稳”到“稳中有分”—中国房地产市场总结和展望

对2014年做个总结:市场是先甚至是赢利能力。 国家统一规范地出台标准会强化各地制定的地方标准抑后稳。抑的原因一个是基本面,整体市场供应增加,而2013年市场太好把需求透支了,因此出现供大于求。另一个缘由是2014年初银根收紧,特别对房地产按揭控制严格,大大抑制了消费者的购买力。

2014年前11个月,4个一线城市新建商品住宅新增供应3800万平方米,销售2712万平方米,供求比到达1.4,22个主要的二线供应16866万平方米,销售15445万平方米,供求比为1.1。一、二线城市整体供大于求,其中个别城市,如广州、西安、长沙、兰州等均在1.5以上。

稳的缘由也很简单,主要是政策面支持。实际上,从2013年开始政策面已发生很大的变化,从原先的调控思维变成现在的稳定和支持的思路。由于经济增速的下滑,使得*房地产对经济的推动作用显得越发重要。今年2、3月份开始,从地方政府开始的救市,主要是限购政策的调剂和取消、地方上的按揭信贷支持、财税补贴等,直到930核心以限贷放松为*重要的举措,加上公积金、降息一些列组合拳。这些政策虽然没有改变房地产市场基本面,但是为消费者注入信心,使得四季度的销售回升。全年呈现先抑后稳的走势,这也是继2005年以后第四个市场调整年。

总体销售情况是先抑后扬。我预估今以实施十大党建工程为契机年全国商品房整体销售面积在12亿平方米左右,虽然比2013年回落%,但仍是历史第2高位,高于2012年11.13亿平方米;价格是一路回落,基本上把2013年下半年涨的跌完了,固然跌跌更健康。

土地市场走势表现为“扬-抑-扬”,即当中低迷,“一头一尾”两头火爆。而盘点2014年的地皇情况,比2013年有过之而无不及。

企业方面,2014年也是非常精彩:万绿争第1战到较后*;融、绿抢绿城也是抢到较后一月,万达上市做首富也到圣诞节前才揭晓,还有诸多企业碰到诸如“野蛮人”的问题。虽然市场不如2013年,但是企业的故事却比2013年精彩很多。

2013年底我做2013年总结2014年预测的时候说过,“2014年的市场不如想象中乐观”,“下跌的可能远大于上升”,“透支掉的需求和过量的供应,都会影响2014年的各地的市场”,现在看来预测基本是准确的。2014年2月我也专门提出“要谨慎勿悲观”,政府不会坐视不管。之后政府也频频出手稳定市场。

对2015年我提出“要谨慎勿乐观”,虽然2015年的市场应该能整体稳定,但也不要过分乐观,前三次市场调整后的量价提升不会在2015年再次出现。2015年整体销售应当和2014年持平,大概在12亿平方米左右,可能略多一点,但不会达到2013年的13亿平方米;价格方面从目前的情况看,会处于僵持的状态,整体市场上下两难。但是对于供求比较差2、三线城市,以价换量依然是2015年的主旋律;当然2015年政策面依然看多,核心对房地产保持稳定的态度依然是主旋律,少有可能出现的利空是房地产税提交人大审议,但这个所谓利空其实不会长期影响市场,可能出来之后经过一季度的市场调整,对市场的影响就衰退;资金面也相对宽松,2014年信贷规模*终达到10万亿,2015年目前来看至少是保持的。因此明年的市场相比2014年会更加平稳,*核心的波动就是房地产税,不过不考虑房地产税,2015年应该是相对安稳的。

一线城市仍然是稳定回升,但也没必要在一线城市抢拿地皇,尤其是一些区域地皇。二线城市将延续2014年的走势,依然分化严重,像合肥、武汉、郑州、南京、厦门,可能在2015年还可以保持平衡,大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明压力巨大;3、四线城市*反而也出现一轮发展的机会,但是进入之前也要看看恒大碧桂园是否已经进入,已进入的再看看其他的城市。

产品线方面,继续看空办公、旅游地产、养老地产等,海外地产仍需谨慎,商业地产也是分化严重,住宅相对稳定,还是住宅*靠谱。

企业竞争加重,2014年的榜首之争在2015年仍然会延续,宋卫平回归后的绿城相信2015年会有一个坎。2014年市场对企业的洗礼,也让企业更加明白寻求利润还是企业的基本目标,因此在2015年制定目标的时候,企业都会悠着点,除现金流特别偏紧的公司还可能会制定相对激进的指标以外,更多的公司可能会把利润和销售做平衡斟酌,这点应该学习一下中海,在事迹和利润上做到了比较好的平衡。

如果说用一个词来总结一下2015年,可以说“稳中有分”,大家“要谨慎勿乐观”!

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